Monter sa Société Civile Immobilière : fiscalité, et capital social

monter-sciLa société civile immobilière peut être créée dès que les deux associés sont en accord sur le choix de SCI, et sur sa future gestion. Après avoir trouvé l’objet social de la Société Civile Immobilière, son siège social, et établi les premiers papiers, les associés doivent se pencher sur une autre réflexion : celle de la fiscalité et de partage du capital social en parts sociales. Il s’agit là d’un sujet important et de décisions délicates pour la vie de la Société Civile Immobilière.

Le choix de la fiscalité de la Société Civile Immobilière

Lors de la création d’une Société Civile Immobilière, deux choix sont envisageables au niveau de l’imposition :

  • l’impôt sur le revenu (IR) : option la plus utilisée par les créateurs de Société Civile Immobilière
  • l’impôt sur les sociétés (IS) : option irréversible, imposant une comptabilité pour « formelle » pour laquelle l’associé gérant pourra faire appel à un comptable. Il faut prendre en compte les pour et les contre, car si cette solution apporte un réel cadre comptable à la Société Civile Immobilière, elle apporte aussi de nombreuses obligations et une gestion minutieuse des comptes.

Définition du capital social de la Société Civile Immobilière

La loi fixe le montant minimum du capital social d’une Société Civile Immobilière à 1 €, sans indiquer le montant maximum. Pour fixer le capital social, il faut additionner les apports en numéraire (argent) et les apports en nature (biens immobiliers) en réalisant une estimation de ces biens immobiliers avec l’aide du prix du marché. Si cette estimation s’avère trop délicate ou qu’il est envisagé de faire de nouveaux apports, les associés peuvent opter pour un capital social variable. Ce capital devra toujours se situer dans les limites maximum et minimum fixées par les associés. Le capital social et l’identité des associés concernés sont notifiés dans une clause spécifique des statuts.

Les apports en industrie (expérience des associés) ne sont jamais pris en compte dans le cas d’une Société Civile Immobilière.

Attribution des parts sociales de la Société Civile Immobilière

Le capital social est transformé en parts sociales qui sont attribuées à chacun des associés en fonction du montant de leurs apports. Les parts sociales représentent une partie de la SCI et ouvrent le droit à l’information, le droit de vote en Assemblée Générale ou Extraordinaire et la participation aux dividendes.

Les parts sociales des associés définissent proportionnellement leur responsabilité face aux dettes sociales de la Société Civile Immobilière. Leurs biens personnels peuvent être saisis pour participer au remboursement.

Et après, que dois-je faire ?

Une fois les choix fiscaux faits, et le capital social défini, il faut alors terminer la création de la Société Civile Immobilière en rédigeant les statuts avec toutes les informations et mentions obligatoires, mais aussi avec les détails du fonctionnement et du rôle du gérant. Ces statuts doivent être joints au dossier de création et d’immatriculation de la Société Civile Immobilière. Lorsque la Société Civile Immobilière sera officiellement créée, il faudra alors se tenir aux règles établies afin d’assurer le bon fonctionnement de la société, mais aussi la bonne entente entre associés.