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Defiscalisation immobilière

11 juin 2013 12:15

Les limites du régime Duflot

symbole euro

Le régime Duflot remplace l’ancien dispositif Scellier. Toutefois encore peu de personnes connaissent vraiment la différence entre les deux. Tour d’horizon sur ce régime.

Les différences entre l’ancien Scellier et le nouveau Duflot ?

L’immobilier locatif neuf Duflot remplace le système Scellier, mis en vigueur de 2009 à 2012. Le régime reprend le même schéma que l’ancien et propose au bailleur de profiter d’une réduction d’impôts si l’habitation à louer est proposée à titre de résidence principale. Par ailleurs, elle est fondée sur le prix d’achat du bien et est échelonnée sur plusieurs années.

Contrairement au Scellier, la loi Duflot dispose d’une vocation sociale. Il permet aux Français avec des ressources moyennes de louer des habitations conformes, dans des zones où la demande locative n’est pas satisfaisante.

Les réductions d’impôt avec le régime Duflot

Le dispositif Duflot permet de profiter d’une réduction d’impôt de 18 % du prix du logement, retenu dans la limite de 300 000€. En somme, les particuliers peuvent profiter d’un impôt réduit de plus de 54 000€, échelonné sur neuf années à raison de 6 000€ par an. Toutefois, les ménages imposés au taux marginal de 5 % ne peuvent pas profiter de cette offre, car leur impôt ne sera pas assez important.

Les personnes taxées à un taux de 14% pourront y trouver un certain avantage fiscal en choisissant d’opter pour un investissement pas trop élevé. En effet, si la réduction dépasse l’impôt dont le contribuable a dû s’acquitter pendant une année, alors, aucun report sur les exercices suivants ne sera accepté. En somme, le surplus de réduction d’impôt Duflot n’est pas disponible.

La loi Duflot plus favorable aux revenus moyens

Il convient également de noter que le calcul du plafond global des niches fiscales par foyer, abaissées actuellement à 10 000€, prend en compte le placement. Vu que la marge de défiscalisation du contribuable est assez limitée, il devra faire des choix.

Les ménages qui effectuent annuellement des dépenses récurrentes donnant accès à un crédit ou à une réduction d’impôt (liées à un emploi à domicile ou une garde d’enfant) peuvent calculer leur montant irréductible afin de s’assurer qu’en achetant un Duflot, ils ne vont pas excéder le plafond de 10 000€. Pour les familles aisées le plafond peut facilement être atteint par exemple. Ainsi il devient plus intéressant de ne pas opter pour le Duflot, car il n’y a pas de report de la réduction d’impôt et la défiscalisation ne sera pas profitable.

Plus de contraintes pour le régime Duflot

Par ailleurs le dispositif Duflot propose un avantage fiscal plus important que le Scellier, soit 18 % au lieu de 13 % de réduction. Toutefois, il se veut plus contraignant que ce dernier. En effet, le plafond de loyer au mètre carré à ne pas excéder est de 25 %. Ainsi, dans la zone B1 (agglomérations de plus de 250 000 habitants, banlieue parisienne, communes chères et aux zones littorales et frontalières), le prix du mètre carré est passé de 13,22€ à 9,88€. Pour la plupart des professionnels, ces plafonds se rapprochent plus de la réalité du marché, notamment pour les villes de province.

Un bon moyen de compléter sa retraire

Si le but de l’opération est la défiscalisation, alors le Duflot n’apparait pas comme une alternative intéressante. Le contribuable qui n’a pas trop défiscalisé pourra s’y intéresser, toutefois la carotte fiscale ne devra pas influencer sa décision. De plus la plus-value à la revente se veut incertaine à moyen terme. Toutefois, le Duflot est un bon moyen de constituer un revenu intéressant pour compléter sa retraite.





 
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2 Commentaires


  1. Florian Lebrun

    Le dispositif Duflot est plus avantageux mais plus restricitf. Il est donc important de bien réfléchir à son investissement et d’investir dans une ville dynamique et attractive afin que votre investissement Duflot soit une réussite.


  2. BAZAS IMMOBILIER

    Sur la plupart des projets Duflot l’équation de la rentabilité de l’investissement immobilier n’est pas au rendez vous.