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Achat immobilier

29 janvier 2014 02:56

Acheter en viager : comment ça marche ?

Le viager

Vous en avez certainement déjà entendu parler sans trop en savoir à son sujet : le viager. Si vous êtes cinéphile, vous avez peut-être déjà vu la comédie de 1971, « Le viager » avec Michel Serrault et Michel Galabru en tête d’affiche ;) C’est une bonne entrée en matière douce et humoristique de ce procédé d’investissement souvent boudé par les débutants, mais utilisé par les plus entreprenants et qui peut s’avérer extrêmement rentable, mais à quel prix ?

Comment ça marche le viager ?

En fait il s’agit d’un transfert de propriété d’une personne à une autre, en échange du versement d’une rente (comme un loyer) mensuelle (parfois annuelle mais c’est plus rare) jusqu’au décès du vendeur ! Oui jusqu’à sa mort ! Cela peut paraitre aberrant ou donner une mauvaise image de ce type d’investissement mais c’est pourtant la réalité du code civil. En plus de cette rente il faut ajouter le bouquet. C’est une somme d’argent versée directement lors de la transaction chez le Notaire et qui est en générale de 20 à 40 % du prix théorique du bien.
Vous payez donc un capital immédiatement et une rente tous les mois jusqu’au décès du ou des vendeurs alors mieux vaut avoir un peu de « chance » et ne pas tomber sur une personne qui aura la même santé que Jeanne Calmant qui nous a quitté à l’âge de 122 ans…
Il existe 3 types de viagers qui sont bien distinct :
- Le viager libre,
- Le viager occupé,
- Le viager loué.
Dans le 1er cas, le vendeur n’habite plus dans le logement et vous pouvez donc immédiatement en prendre possession. C’est la situation que je préfère mais les offres sont peu nombreuses et surtout le bouquet et la rente sont très élevés donc il faut bien faire ses calculs avant de se lancer…
Le viager occupé est le cas le plus rependu car cela représente environ 95% des transactions ! Le vendeur continue à habiter dans le logement jusqu’à son décès.
Le viager loué peut être une bonne solution car l’intégralité des loyers vont directement dans la poche de l’acquéreur qui peut ainsi alléger tout ou partie de sa rente.

Faut-il risquer ce type d’opération ?

Une chose est sûre : ce type d’investissement comporte un gros risque : celui de devoir payer très longtemps une rente et donc de devoir dépasser le montant théorique de la valeur du bien. Sachez que dans ce cas vous n’avez aucun recours…A ce propos si le décès du vendeur intervient dans les 20 jours qui suivent la signature de l’acte chez le Notaire, la vente peut-être annulée.
Il faut également savoir que vous ne pouvez en aucun cas suspendre la mensualité de vos rentes et qu’en cas d’impayés vous risquez de tout perdre du jour au lendemain. Voilà pourquoi il faut être relativement serein sur le long terme concernant son pouvoir d’achat et être certain de pouvoir tenir ses engagements !
Si vous voulez franchir le cap, il vous faudra du CASH car aucune banque ne vous financera une telle opération. N’espérez pas non plus alléger votre fiscalité avec ce genre d’investissement car l’état n’encourage pas cette pratique à la limite de la moralité !
Par contre, les réparations d’entretien du logement sont à la charge du bénéficiaire de la rente. C’est le même fonctionnement de répartition des frais, entre propriétaire et locataire, que dans un cas « classique ». Le risque d’investir en viager est donc clairement établi. Néanmoins cela peut également permettre de devenir propriétaire d’une maison ou d’un immeuble pour 20 ou 30% de son prix théorique si les vendeurs disparaissent quelques mois après la signature…

Et vous prêt à prendre ce risque et à tenter d’acheter un bien en viager ?

N’hésitez pas à faire part de votre expérience à ce sujet ou de poser vos questions dans les commentaires ci-dessous, car Nicolas du blog http://immobilierzen.com sera ravi de vous répondre.

Article rédigé par Nicolas Cardon

Dans son blog, Nicolas vous fait profiter de son expérience de l’immobilier en termes simples et compréhensibles pour les investisseurs débutants et également pour ceux qui souhaitent améliorer leur rentabilité ou simplement continuer à se perfectionner ! Avec Nicolas, vous comprendrez qu’il est possible de réussir à investir dans l’immobilier même en partant de zéro : il en est la preuve vivante ;)
Son blog est a mis chemin entre l’apprentissage de l’investissement immobilier et le développement personnel. Nicolas utilise des techniques simples et efficaces qui sont appliquées par ceux qui réussissent vraiment en matière d’investissement. Il vous forme aux stratégies d’investissements immobilières les plus rentables !
N’hésitez pas à visiter son blog et à lui poser des questions !





 
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4 Commentaires


  1. Bon ce type d’achat semble vous laisser de marbre … Ne soyez pas timide et posez vos questions !!


  2. Ben de DPE

    Ah les logements en viager : l’éternel débat ! Etonnant qu’il n’y ai pas plus de commentaires effectivement car il y a de quoi débattre. Il est vrai que les conditions d’obtention du bien sont avantageuses d’un point de vue tarif mais c’est le « mode d’achat » qui semble gêner la plupart des gens. Puis il y a quand même de grands risques : une rente qui dure trop longtemps ou le risque d’impayés qui annule tout !


  3. Tassia

    Non bien au contraire, personnellement il ne me laisse pas de marbre. Je trouve qu’on peut faire une excellente affaire quand on achète en viager, mais il y a toujours le facteur risque….


  4. joshuanicholsen

    Holà. Acheter en viager, j’ai l’impression que c’est du quitte ou double. Si le propriétaire décède rapidement, cela représente un gain considérable, tandis que dans le cas contraire, cela peut mener à une perte, est-ce bien cela ? Personnellement, je suis sceptique ! Cela s’apparente, selon moi, à se réjouir du malheur d’autrui…